裝配式建筑策劃方案與成本分析

2021-01-12

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為貫徹落實(shí)國辦發(fā)[2016]71號文件大力發(fā)展裝配式建筑的實(shí)施意見，近幾年山東省已先后出臺《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實(shí)施意見》《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)改革的十六條意見》《山東省綠色建筑促進(jìn)辦法（省政府令第323號）》等文件，并編制了山東省裝配式建筑發(fā)展規(guī)劃，明確了該省裝配式建筑發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、支持政策。濟(jì)南市明確公共租賃房、棚戶區(qū)改造安置房等政府投資類項(xiàng)目應(yīng)全面采用裝配式建造，開發(fā)項(xiàng)目新開工民用裝配式建筑面積占項(xiàng)目建筑面積的比例應(yīng)不低于土地出讓合同中的約定，如合同無約定，原則上按30%執(zhí)行 (平陰、商河按15%執(zhí)行)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目原則上不強(qiáng)制要求裝配式建筑比例指標(biāo)。裝配式建筑應(yīng)符合國家和山東省《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 51129-2017）/DB37/T 5127-2018 的基本規(guī)定，其中裝配式建筑單體裝配率要達(dá)到50％以上；截止2020年，據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年5月底，濟(jì)南、濟(jì)寧、青島、濰坊、煙臺分別累積新開工裝配式建筑2666.62萬平方米、511.46萬平方米、1365.07萬平方米、345.64萬平方米、463.2萬平方米，合在一起總面積達(dá)5351.99萬平方米。

一、山東省裝配式建筑的評價標(biāo)準(zhǔn)及要求

山東省《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》DB37/T 5127 - 2018關(guān)于裝配式建筑的評價標(biāo)準(zhǔn)：

l 、主體結(jié)構(gòu)部分的評價分值不應(yīng)低于 20 分，其中梁、板、樓梯、陽臺、空調(diào)板等構(gòu)件的評價分值不應(yīng)低于10分；

2 、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻部分的評價分值不應(yīng)低于10分；

3、應(yīng)采用全裝修；

4 、裝配率不應(yīng)低于50%。

裝配率應(yīng)根據(jù)表 3.0.4 中評價項(xiàng)分值按下式計(jì)算：

式中：P——裝配率；

Q1——主體結(jié)構(gòu)指標(biāo)實(shí)際得分值；

Q2——圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻指標(biāo)實(shí)際得分值；

Q3——裝修和設(shè)備管線指標(biāo)實(shí)際得分值；

Q4——標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)指標(biāo)實(shí)際得分值；

Q5——信息化技術(shù)指標(biāo)實(shí)際得分值；

Q'——評價項(xiàng)目中建筑功能缺少的評價項(xiàng)分值總和，Q4、Q5評價項(xiàng)不包含在內(nèi)。

注：1、高精度模板內(nèi)設(shè)保溫材料現(xiàn)澆一次成型的非承重圍護(hù)墻體，滿足無空腔復(fù)合保溫結(jié)構(gòu)體要求且應(yīng)用比例≥80%時，非承重圍護(hù)墻非砌筑評價項(xiàng)得2.0分。

2、采用高精度砌塊拼接內(nèi)隔墻且應(yīng)用比例≥80%時，內(nèi)隔墻非砌筑評價項(xiàng)得2.0分。

3、圍護(hù)墻、保溫、裝飾僅實(shí)現(xiàn)兩者一體化，評價分值區(qū)間應(yīng)為1.2~3.0。

4、內(nèi)隔墻、管線、裝修僅實(shí)現(xiàn)兩者一體化，評價分值區(qū)間應(yīng)為1.2~3.0。

5、表中帶“*”項(xiàng)的分值采用“內(nèi)插法”計(jì)算，計(jì)算結(jié)果取小數(shù)點(diǎn)后1位。

二、裝配式建筑評價的多方案比選

“成本”、“質(zhì)量”、“運(yùn)維管理”是目前裝配式建筑發(fā)展的三大痛點(diǎn)，很大程度上是前期策劃及項(xiàng)目定位出了問題，適宜的、成熟的裝配式策劃方案在整個裝配式項(xiàng)目成本控制、質(zhì)量管控、施工管理中起到至關(guān)重要的作用。裝配式策劃方案的目的是在前期策劃階段所做的政策分析和土地合同分析、產(chǎn)品定位分析、以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度質(zhì)量成本銷售等多目標(biāo)的平衡與協(xié)同。正如中建科技集團(tuán)董事長葉浩文先生說：要降成本只能從規(guī)劃方案做起，否則神仙都不行。根據(jù)前期項(xiàng)目的實(shí)踐，我們整理了四種經(jīng)典策劃方案，列舉了各方案的優(yōu)劣勢及方案的適宜環(huán)境。

方案一

三明治外墻方案

本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預(yù)制內(nèi)隔墻、全裝修、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，主體豎向構(gòu)件采用三明治外墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、結(jié)構(gòu)保溫一體化，無需后做保溫，減少了后做外保溫的工期，避免了傳統(tǒng)保溫構(gòu)造滲水、脫落等問題；

2、濟(jì)建發(fā)（2019）22號文件：預(yù)制外墻建筑面積不超總建筑面積3%的部分，不計(jì)入容積率，僅限三明治外墻。

3、三明治外墻自帶50-60mm厚混凝土保護(hù)層，滿足防火要求，避免傳統(tǒng)保溫消防隱患。

4、三明治外墻自帶50-60mm厚混凝土保護(hù)層可計(jì)入房產(chǎn)測繪面積，增加可售面積。

5、裝配式裝修不用考慮，滿足全裝修即可。

劣勢 | Disadvantage

主體結(jié)構(gòu)成本增量較多，對施工單位技術(shù)要求水平較高。

方案二

預(yù)制內(nèi)墻或預(yù)制內(nèi)頁板方案

本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預(yù)制內(nèi)隔墻、全裝修、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，主體豎向構(gòu)件采用外墻內(nèi)頁板或預(yù)制內(nèi)墻。本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預(yù)制內(nèi)隔墻、全裝修、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，主體豎向構(gòu)件采用外墻內(nèi)頁板或預(yù)制內(nèi)墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、預(yù)制內(nèi)墻標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，構(gòu)件生產(chǎn)成本較低。

2、施工工藝及構(gòu)造相對三明治外墻簡單成熟；

3、裝配式裝修不用考慮，滿足全裝修即可。

劣勢 | Disadvantage

1、主體結(jié)構(gòu)成本增量較多，對施工單位要求水平較高；

2、無法實(shí)現(xiàn)保溫結(jié)構(gòu)一體化；

3、非承重外隔墻需要額外選擇。

方案三

復(fù)合保溫一體化方案

本方案采用RQB、PSI、IPS體系+高精模板+主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預(yù)制內(nèi)隔墻、全裝修、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，主體豎向構(gòu)件采用預(yù)制內(nèi)墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、此方案外墻采用全現(xiàn)澆體系，施工周期短，裝配式側(cè)重于預(yù)制內(nèi)剪力墻，構(gòu)件預(yù)制生產(chǎn)按照較外墻較為容易，標(biāo)準(zhǔn)化較高，內(nèi)裝體系只需滿足全裝修即可。

2、高精度模板內(nèi)設(shè)保溫材料現(xiàn)澆一次成型的非承重圍護(hù)墻體，滿足無空腔復(fù)合保溫結(jié)構(gòu)體要求且應(yīng)用比例達(dá)到80% 時，非承重圍護(hù)墻非砌筑評價項(xiàng)得2.0 分。

3、外墻需要采用無空腔復(fù)核保溫一體化+高精模板，可實(shí)現(xiàn)保溫一體化，免后做保溫。

4、最外側(cè)50厚保護(hù)層可計(jì)入產(chǎn)權(quán)測繪面積，增加可售面積。

劣勢 | Disadvantage

1、外墻全現(xiàn)澆，結(jié)構(gòu)荷載加大，成本較高。

2、無空腔復(fù)合保溫一體化外墻為全現(xiàn)澆體系，施工較為復(fù)雜，存在一定的開裂滲水風(fēng)險，成本較高。

2、無空腔復(fù)合保溫一體化外墻為全現(xiàn)澆體系，施工較為復(fù)雜，存在一定的開裂滲水風(fēng)險。

RQB、IPS體系介紹

方案四

裝配式內(nèi)裝方案

本方案采用主體水平構(gòu)件、預(yù)制內(nèi)隔墻、全裝修、裝配式內(nèi)裝、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，裝配式裝修采用干式工法樓地面、集成衛(wèi)生間、管線分離。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、此方案側(cè)重內(nèi)裝體系，主要采用集成衛(wèi)浴、干式工法、管線分離，現(xiàn)場內(nèi)裝濕作業(yè)減少，現(xiàn)場拼裝速度快，生態(tài)環(huán)保，大大減少二次裝修造成的污染。

2、不采用豎向構(gòu)件，主體工期和成本造價影響較小。

劣勢 | Disadvantage

1、目前交付案例較少，還需考慮裝配內(nèi)裝市場接受度。

2、裝配式內(nèi)裝不夠成熟，許多節(jié)點(diǎn)的處理和產(chǎn)品都摸索階段。

3、裝配式內(nèi)裝施工管理體系較為嚴(yán)格，管理不善，后期投訴風(fēng)險較大。

直鋪式干式地暖

三、成本對比分析

經(jīng)過前期對比分析，四種方案均有利弊，每種方案的評定和選擇均有他適宜的環(huán)境。整體而言，在滿足50%裝配率的情況下，采用豎向構(gòu)件的裝配式方案成本較高，如果獎勵政策的落地及建筑銷售單價的提升，一定程度上平衡一些成本的增量。

四、總結(jié)

裝配式策劃應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)匮b配式政策、土地合同約束、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、施工技術(shù)、質(zhì)量成本、銷售等多個因素，從而因地制宜、因時制宜的選擇相對成熟、成本較低的方案。例如在裝配式技術(shù)還不太成熟的地市，裝配選型時，盡量優(yōu)先選取相對成熟的策劃方案，同時選用相對有經(jīng)驗(yàn)的施工單位，在設(shè)計(jì)階段多方求證考察、在施工階段隨時關(guān)注，從而控制甲方風(fēng)險，降低成本

編輯：曹曉冉

審核：馬彬亞

素材來源：同圓裝配式建筑研究院